敷地前道路が私道（位置指定道路）の場合、水道管や電線は自由になる？

ローコスト住宅でマイホームを建てようと検討している人にとっては、少し難があるような土地でなんとか手が届くということも多いように思います。その地域の土地の相場は坪単価いくらぐらいというのがだいたい決まっていますが、その相場の坪単価よりも妙に安く出ているという物件は何かしら不利な条件がついていることが多いように思います。敷地前道路が私道（位置指定道路）の場合、水道管や電線は自由になるのかについて紹介します。

位置指定道路とは

「位置指定道路」とは、建築基準法の基準に基づき築造された私道で、行政庁が道路としてその位置を指定したものを指します。これは、昭和25年11月23日に施行された建築基準法が適用されてから指定されたもので、その位置やその他の詳細は建築部の窓口で証明書を取得することで確認可能です。 多くは私道で、建築計画が提出されているにもかかわらず実際には築造されていない、あるいは築造されても計画されていた幅や長さが実現されていない場合が多いです。このような不完全な位置指定道路に接する敷地で建築を計画する場合には、関連する権利者が道路の位置を確認する必要があります。

私道とリスク

私道とは、公道ではなく個人や団体が所有・管理する道路のことを指します。私道に面した土地に住宅を建築する際には、いくつかのリスクが存在します。以下にその具体例を挙げます。

私道の通行・水道・ガス・電気の使用権

私道に面した土地に住宅を建築する際、その私道を通行する権利が必要です。しかし、私道の所有者が通行権を認めない場合や、通行権に対して使用料を請求する場合があります。これにより、建築後にトラブルが発生することがあります。水道でもガスでも道路（人の土地）に埋めて使わせてもらうので使用料を取られる可能性はある状態です。

私道の維持・管理

私道の維持や管理は、所有者や利用者間で負担が分担されることが一般的です。しかし、負担の割合や方法について合意が得られず、トラブルが発生することがあります。例えば、道路の陥没や破損が生じた場合、修理費用の負担割合が決まらないことがあります。

水道管のメンテナンス

私道に通っている水道管のメンテナンスが必要になった場合、その費用を誰が負担するかが問題となることがあります。所有者や利用者間で負担割合が合意できず、水道管の修理や交換が遅れることで、住民が水不足に陥る可能性があります。自治体が管轄している道であれば水道局がメンテナンスすることになりますが、私道では水道局が費用を負担して行ってくれることが少ないようです。

駐車場の問題

私道を利用する際、駐車場の問題が発生することがあります。私道が狭い場合、車の出入りが難しくなることがあります。また、駐車場を共有している場合、他の利用者とのトラブルが起こることもあります。

境界線の問題

私道に面した土地の境界線がはっきりしない場合、建物を建築する際に問題が発生することがあります。例えば、建物が私道の所有者の土地に侵入しているとされてトラブルが起こることがあります。 これらのリスクを回避するためには、建築前に私道の所有者や利用者との合意をしっかりと取り付け、契約書に明記することが重要です。また、専門家に相談することで、問題に関するアドバイスや解決策を得ることができます。具体的な対策は以下の通りです。

事前調査

私道に面した土地を購入する前に、所有者や利用者との関係や権利関係を調査しておくことが重要です。これにより、後でトラブルに巻き込まれるリスクを減らすことができます。

契約書の作成

私道の通行権や維持管理費、水道管のメンテナンス費用などについて、所有者や利用者と合意し、書面に残すことが重要です。これにより、後でトラブルが発生した場合でも、証拠として使うことができます。

法的助言の活用

専門家や弁護士に相談して、権利関係や契約書の内容を確認してもらうことが望ましいです。これにより、法的な問題が発生した場合にも適切に対処できるでしょう。

コミュニケーションの重視

私道の所有者や利用者とのコミュニケーションを大切にし、トラブルが発生した場合でも円滑に解決できるよう心掛けてください。また、定期的なミーティングを開催し、維持管理の状況や課題について話し合うことも効果的です。

近隣住民との関係構築

周辺住民との良好な関係を築くことで、私道や駐車場に関する問題が起こった場合でも、協力的に解決に向けて動いてもらえる可能性が高まります。 これらの対策を講じることで、私道に面した土地に建物を建築する際のリスクを軽減し、快適な住環境を実現することができます。ご兼徐さんはみんな私道というリスクに直面している仲間なので、よい関係性を築き、私道の動向についても情報交換しましょう。

私道に面している土地はなぜできるのか

私道とは言っても、その中でも種類はいろいろあります。そもそもなぜ私道ができてしまったかというと、大きな広い土地を持っている人がそこに住みたい人たちに土地を分譲していく時に、家を建てるためには道路に接してる箇所がないといけないという決まりがあるので広い土地の中に道路を作ったということが一般的なケースです。この場合にはその道が道路であるということを自治体に申請をし、道路であることの認定を受けている形になっています。 市町村が少しずつ市道にするために寄付を募っているケースや、その近隣住民みんなで持ち合うよりも自治体に管理を明け渡した方が、水道や路面の工事などをすることから解放されるので減っては着ているとは言われていますが、今でも私道に隣接している土地を買う時には注意が必要です。

不動産屋さんは本当のことを教えてくれないこともある

本来不動産屋さんの仕事としては宅地になる部分をどんな土地であるか説明して、再建築が可能であることや、私道にある電気線や水道管・ガス管などを利用することは問題ないのか、人の持ち物の土地なので、道路を掘削工事することは可能であるのかなどを把握していなければなりません。土地を購入しても家が思うように建てれなかったら何の意味もない土地になってしまいますので、土地を購入する前に水道を使わせてもらうことを確約する覚書を交わしたり、道路を掘削することにも書面で同意をもらっておくなど、もし土地持ち主が「それ嫌だ！させませんよ！」と拒否られたときに積んでしまうことを防ぐことが必要です。 このようなことがなかなか土地を初めて買う素人にはわからなく、実際は家が建てられないかもしれないところに対して普通に土地を売りつけてしまい後からトラブルになるというケースもあったと言います。

重要事項説明書や契約書に載らない怪しいことは疑いながら念入りに確認

不動産屋さんの中には、最終的には重要事項説明書や契約書などの書類があるので、その書類の中で嘘の内容に書いてあれば認められてしまうんですよね。一般人の私から道路の権利の問題や、水道を水道局ではないところが所有していることがあるということなども普段の生活の中から知ることは滅多にありません。 それゆえに不動産屋さんの言われるがままに信じてほとんどリスクがないかのように商談が進んで行ってしまうこともありますが、少しでも不審なところがあったら役所やネットでよく調べて納得いくように確認しながら進めないと後で後悔することになるということが今回よくわかりました。 また不動産屋さんが土地に関する色々な資料を提示はしてくれますが、実際には公的な場所に保管してある最新の資料ではなく、前の土地の持ち主から受け取ったものをそのまま確認もせずに新しいお客さんに見せているということがあるということも分かりました。土地の中には昔からの古い手書きの権利の書類や申請書などもありますが、当時のことを知るにはとてもありがたい資料ですが今の実態を表しているとは限らないのです。 あまりに疑い深く確認ばかりしていると嫌な客だと思われてしまうかもしれませんが、嫌な客になっても良いと思うんですよね、何代もその場所で暮らすことが続くかもしれないそれだけ大きな買い物をするので、人を信じすぎてえらいことになるよりも、人を疑ってでも自分の将来の資産や子孫を守るんだという気持ちで臨まないと、相手は不動産をあっちにこっちに回すことで利益を得ているプロなので、本当は知っていても知らないふりをしたり、嘘ではないギリギリの表現をしたりする人はいっぱいいます。 実際そのような人が営業職として評価されるのが今の不動産業界や建築業界なのではないかなと感じた次第でした。