固定金利か変動金利、住宅ローン金利の算出方法が違うから今なら変動金利
住宅ローンを借り入れする時に事前審査を受けたりするだけであれば特に変動金利なのか固定金利ならかを選ぶような段階ではありません。実際にローンの借り入れの契約をする時に変動金利にするか固定金利にするかを選択すればよいのです。

固定金利は契約月の金利が35年間適用になるリスク

実際に住宅を購入しようと思うと、ローンの事前審査を受けてから実際に借り入れの契約をして、融資を実行するまでの間には数ヶ月あることがあります。2022年の12月に日銀の黒田総裁の発言により、住宅ローンの長期金利(固定金利)は2023年から上昇方向です。 色々考えてみたのですが、固定金利は固定金利で融資が実行される時の金利が何パーセントになるかという事は正直賭けみたいになってしまっていて、運が悪いとめちゃめちゃ高い金利で固定金利を組まなくてはいけなくなるのではないかというリスクを孕んでいるように思います。事前審査を受ける時には固定金利1%くらいで勝ち組なのではないかと思っていた人も、融資実行の時には1.3%とかになっていることもある状態です。逆にその次の月は1.15%に下がっているなど、固定金利がどんな金利になるかは今は運ですね。

変動金利が大幅上昇するシナリオが見えにくい

国としても日銀としても、賃金上昇を伴う形での「物価安定の目標」が実現できることが重要であり、それは特に優良企業が利益を丘陵に還元してもなお借金を返済して余力が出るという状況が来た時が短期プライムレートの上昇の時であり、それは変動金利の利率の上昇と連動する可能性があります。 逆に企業が短期的な投資や運転資金を銀行から借りて、その資金を回収して返済して余裕が出るという状況でないと物価が上がっても給料が上がらず、購買意欲も高まらないので価格が元通りという状態になるということを繰り返す可能性が高いと考えています。つまり、仮に短期プライムレートが上昇して、企業に貸し出す金利が上がったとしても、経済がついてくる可能性は低く、一時的に金利が上がったとしてもその金利も少ししたら下がり、住宅ローンの変動金利も下がるということが予想できます。

固定金利は融資月の固定金利次第なので予想がつかないというリスク

私自身も住宅ローンを選ぶ中で、日銀の金融緩和の話などを聞くと住宅ローンの金利もどんどん上がってしまうのではないかという恐怖心が生まれ、上がったとしてもまだ低い状態が続いている固定金利の方で組んだ方が良いのではないかと考えたときもありました。実際に固定金利の上がり方を見てみると、変動金利はそんなに変わらない状態ですが固定金利に関しては0.3%とか上昇してしまったりしているんですよね。事前審査、本審査を受けて、変動金利の場合の金利・返済シュミレーションと、固定金利の場合の金利・返済シュミレーションを出してもらったのですが、シュミレーションをした時には固定金利が1.2%くらいだったのですが、日々のニュースで0.3%上がるって言ってますからね。。。注文住宅の場合で土地の融資と建物が建った時の融資を別々にしてもらうなどの場合には、ローンの融資を受けるのが半年後とかになるので、この半年の間に固定金利が仮に1%上がってしまったとしたら、1%上乗せした金利の状態で35年間払い続けるということになります。計画が大幅にずれてしまいますよね。日本の景気の状態と連動しているとも言える変動金利の場合にはここまでの上昇はないと思います。

変動金利で優遇幅が大きい状態が無難な選択という説

これで考えていくと、固定金利・変動金利という名前はついていますが、実は固定金利の方が融資のタイミングというその月の金利だけで支払額が固まってしまうと言うリスクを持っていて、しかも結構な幅で変動しています。一方で変動金利については、経済状況を見て判断されるので今とのこと低金利から動くきっかけはなさそうです。なにより、変動金利は各銀行が競争を激化させて基準金利から大幅に優遇した適用金利で貸し出ししてくれているので、私の場合だと基準金利から2%優遇とかになっているんですよね。この優遇幅は35年間ずっとなので、仮に店頭金利が3%になったとしても適用金利1%くらいの計算となるので、それでも運悪く高い月に融資を受けることになってしまった固定金利よりも条件が良いだろうと考えています。

もしも銀行の住宅ローン競争が収まったとしても、優遇幅を減らすだけだろう

もし銀行が変動金利の住宅ローンの金利を低くするように競争しているということを辞める方向性になったとしても、基準金利が大幅に上がる理由がないならば、契約をしてしまった既存のお客さんには特に何も影響はなく、これから新規で住宅ローンを変動金利で借りるという場合に優遇幅が小さくなり適用金利0.25%とかみたいな業界最低レベルの金利がなくなっていくだけだと思います。今新規契約の人に対しても、借り換えの人に対していもかなり低金利で(優遇幅を付けて)変動金利で契約させていますので、条件の良い優遇を受ける権利を獲得した状態で契約した人はいったん最悪シナリオではない状態になっているのではないかと思います。 一回出した優遇幅を引っ込められないし、新しい人や借り換え向けの優遇をちょっと減らしていきましょうという流れになると思いませんか? 住宅ローンで優遇幅2%ってでかいと思うんですよね。 しかも、変動金利は上がったら上がりっぱなしではなく、変動するので下がってきてもくれる。契約してしまった身であれば上がったり下がったりはあっても、優遇の幅があるので5%とかになったときでも3%で収まっていてその一事を精神的にしのげばまた下がるという波の中で生きることになると思います。

変動金利で行くしかない!固定金利を選ぶ理由が減ってきた

変動金利は25年もあれば変動はすると思うので、そのとき慌てず経済状況を見て判断したいですね。 ちなみに、変動が上がってい来たら固定金利に借り換えれば問題ないという意見も見られますが、変動金利だけが上がっていって固定が低いってことは仕組み的にもないですよね。 固定金利が目先グイグイ上昇するならば、はっきり言って固定金利を高い金利で借りるというメリットは「ほぼないけれど変動がちょこっと上がりだしたときに少しだけ安心感を得られる」ということくらいに思います。 固定と迷っていた時もあったのですが、固定に連動する指標を日銀が緩めて、それが実際に住宅ローン金利に反映されることを見たので、これは運悪かったらすごい金利で35年になるとわかってしまいました。 そして変動金利での契約をすることを決めたのでした。 補足)固定金利は融資の時まで金利がわからないということを話しましたが、変動金利も同様ですね。基準金利が上がってしまった場合には基準金利ー優遇金利=適用金利で適用される金利は変わっちゃうんですよね。。

住宅ローンは後悔無いよう、自分で好条件をつかみ取りましょう。

住宅ローンは不動産屋さん任せだと不利な条件になる可能性も高いです。不動産屋さんやハウスメーカーは、お客さんの金利が何%だろうが、買ってもらう契約さえ取れればそれでよいからです。住宅ローンは最初が肝心で、その条件で長い付き合いになります。金利や団体信用生命保険の種類や特約、その他も比較しないと後悔しますよ。モゲチェックモゲチェックのモゲレコなら、無料で住宅ローンの種類を調べて比較・提案してもらえます。「住宅ローン選びに正解を。モゲチェック」を確認してみることをおすすめします。

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